30 квітня (2016 – прим. перекл.) набув чинності закон щодо обігу землі, що вводить певні обмеження на продаж сільськогосподарських земель у Польщі. Згідно з новим законом, сільськогосподарські землі може купити лише держава, релігійні об’єднання і фермери, проте не всі без винятку. Бажаючий купити землю повинен володіти не тільки сільськогосподарськими навичками, але й бути власником сільгоспугідь площею до 300 гектарів та проживати в місцевості, у якій бажає придбати землю. Крім того, щонайменше протягом 10-ти років, покупець зобов’язується вести на цій землі господарську діяльність, і без дозволу суду не може цю землю ні продавати, ані здавати в оренду. Ці правові положення не стосуються сільськогосподарських угідь площею до 0,3 га (30 акрів).
Дані законодавчі нововведення у Польщі є жорсткішими, ніж у Німеччині та Франції. Європейська Комісія повідомила, що має намір детально проаналізувати цей закон з метою оцінити чи він не суперечить законодавству ЄС. Комісія раніше ініціювала суперечки з Болгарією, Литвою, Угорщиною і Словаччиною, які раніше ввели в дію аналогічні положення закону. Ці обмеження, на думку Брюсселя, суперечать принципам вільного руху капіталу та дискримінують громадян ЄС щодо країни походження. Погляньмо на правовий механізм обігу земель в інших країнах Європейського Союзу.
Франція
У Франції, за усіма операціями на ринку землі сільськогосподарського призначення стежать державні місцеві компанії, що входять у спілку Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). Ці компанії особливо слідкують за тим, щоб не допустити різкого зменшення сільськогосподарських земельних ресурсів і подальшого скорочення числа сімейних господарств. Спілка SAFER, подібно як Польське Агентство Сільськогосподарської Нерухомості (ANR) користується правом першості на купівлю землі, а крім цього вона може не допустити підписанню угоди на продаж. SAFER заблокує угоду на продаж, якщо вважатиме, що вона носить спекулятивний характер, торги відбуваються за зниженою ціною, або операція може спричинити розпад домашнього господарства чи стати на перешкоді діяльності фермерам-початківцям у конкретній місцевості. Механізм обігу землі у Франції є достатньо жорстко врегульованим. Там не лише діє право першості на купівлю для власників сусідніх земель, а й зобов’язання щодо особистого користування придбаною землею протягом 15 років із забороною оренди. Країна настільки ефективно захищає свою землю перед іноземним покупцем, що на практиці її може придбати лише корінний французький фермер.
Німеччина
Операції з торгівлі землею підлягають строгому адміністративному контролю також і в Німеччині. Подібно як у Франції, влада може не погодитися на продаж землі, якщо угода має спекулятивний характер, торги відбуваються за зниженою ціною, або ж якщо новий власник не має наміру використовувати угіддя в сільськогосподарських цілях. Владні структури можуть теж заблокувати здійснення такої операції, внаслідок якої може відбутись надмірна концентрація землі в руках одного власника. Крім того, покупець зобов’язаний подати план розвитку власного земельного господарювання.
Правовими нормами стосовно обігу земель у Німеччині займається спілка Bodenverwertungs – und – verwaltungs GmbH (BVVG), яку курує Федеральне Міністерство Фінансів. BVVG виконує подібні функції подібно як SAFER у Франції.
Данія
У 2015 році Данія прийняла нові законодавчі норми, що значно спрощують купівлю землі в цій країні. Перш за все розширюється перелік осіб, які отримують право на придбання землі, а також скасовуються норми щодо площі земельного господарства та вимогу набуття сільськогосподарської кваліфікації. Покупець землі в цій країні зобов’язаний лише осісти на придбаній землі.
Словаччина
З 2014 року у Словаччині діють нові закони щодо обігу землі, відповідно до яких власником землі сільськогосподарського призначення може бути фізична особа, яка вела свій бізнес у сфері сільського господарства або працювала там щонайменше три роки. Натомість юридичні особи повинні довести, що мають трирічний стаж ведення бізнесу у сільському господарстві. Крім того, покупцями угідь можуть бути особи, які живуть на постійній основі в країні щонайменше 10 років або юридичні особи, що зареєстровали свій бізнес принаймні 10 років тому. Пріоритетністю у процесі купівлі землі користуються особи, що проживають саме у тій громаді, де вони хочуть придбати землю. Під дію цього закону не підпадають ситуації пов’язані з даровизною, передачею землі близьким родичам, не стосується це теж земель у міській зоні та сільськогосподарських ділянок поза межами міської зони площею до 20 акрів (0,2 га).
Румунія
Закон, який вступив в силу в 2014 році, дозволяє продавати землі сільськогосподарського призначення в країні для громадян європейських країн, а також Ісландії, Ліхтенштейну і Норвегії.
Однак пріоритетністю у покупці землі користуються співвласники, орендарі, власники земель, що прилеглі до земельної ділянки, яка продається, а також Румунське Агентство Громадської Власності. Коли жодна зі сторін, що має привілей пріоритетної купівлі не виражає бажання придбати землю, вибір покупця має право здійснити продавець.
Болгарія
Сільськогосподарські землі в Болгарії можуть придбати і володіти ними лише фізичні особи, які легально проживають в країні щонайменше 5 років. Аналогічні вимоги поширюються на юридичних осіб – фірма мусить бути зареєстрована в Болгарії щонайменше 5 років тому. Право на придбання та володіння землею сільськогосподарського призначення не поширюється на юридичні особи, тобто на фірми, у яких частку мають партнери або акціонери, зареєстровані в вільних економічних зонах.
Угорщина
Фізичні особи, церкви, фінансові установи та сама держава – це суб’єкти, що мають право на придбання землі в Угорщині. Для того, щоб купити у цій країні землю, треба володіти навичками у сфері сільського господарства або вести бізнес у сільському господарстві щонайменше 3 роки. Особи, які не виконують цих умов, можуть придбати не більше, ніж 1 га сільськогосподарських угідь. Максимальна площа землі, яка може перебувати у власності обмежена 300-ма гектарами.
Умовою придбання землі в Угорщині є зобов’язання покупця особисто вести сільськогосподарську діяльність, цільово використовувати землю протягом 5-ти наступних років, а також не передавати право на користування нею третій стороні.
Незважаючи на те, що в Угорщині встановлено вищий ліміт на сільськогосподарське угіддя (1 га), що дає можливість продавати його без додаткових документів і дозволів (у Польщі це 0,3 га), Європейська Комісія звинуватила цю країну у прийнятті норм, що несумісні з принципом вільного руху капіталу в рамках ЄС. Подібні претензії бути висунуті також Словаччині, Литві, Латвії та Болгарії. Таким чином, можна спрогнозувати, що суперечки висунуті Європейською Комісією щодо справи обігу землі найближчим часом стосуватимуться також Польщі.
